內蒙古自治區(qū)人民政府辦公廳

關于完善建設用地使用權轉讓、出租、

抵押二級市場的實施意見

各盟行政公署、市人民政府，自治區(qū)各委、辦、廳、局，各大企業(yè)、事業(yè)單位：

為深入貫徹《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）精神，加快完善我區(qū)建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場（以下簡稱土地二級市場）建設，經自治區(qū)人民政府同意，現(xiàn)提出如下意見。

一、目標任務及適用范圍

（一）目標任務。到2025年，基本建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場。在此基礎上，各地區(qū)逐步健全完善市場規(guī)則，落實服務和監(jiān)管措施，形成市場秩序更加規(guī)范的線上線下交易平臺。

（二）適用范圍。自治區(qū)行政區(qū)域內的國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、構筑物及其他附著物等一并交易的情況。依法入市的農村牧區(qū)集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。

二、明晰轉讓條件，完善轉讓規(guī)則

（一）明確建設用地使用權轉讓形式。建設用地使用權轉讓包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、構筑物、其他附著物所有權應一并轉移。涉及到房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規(guī)規(guī)定，辦理房地產轉讓相關手續(xù)。（責任單位：各盟行政公署、市人民政府，自治區(qū)自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設廳、市場監(jiān)管局，以下均需各盟行政公署、市人民政府參與，不再列出）

（二）明晰不同權能建設用地轉讓條件。

1.以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓。劃撥建設用地使用權未經批準不得擅自轉讓，確需轉讓的，劃撥建設用地使用權人應向旗縣級以上自然資源部門提出申請，報經旗縣級以上人民政府批準。轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，經依法批準后，可不補繳土地出讓價款，按照不動產轉移登記辦理相關手續(xù)；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款后，雙方辦理不動產轉移登記手續(xù)。依法變更規(guī)劃條件的，補繳土地出讓價款應按照變更后規(guī)劃條件下出讓土地使用權正常市場價格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權價格合理確定。政府機構、事業(yè)單位和國有獨資企業(yè)之間劃轉國有建設用地使用權，劃轉后符合《劃撥用地目錄》保留劃撥方式使用的，可憑劃轉批準文件直接辦理土地轉移登記手續(xù)。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、財政廳、住房城鄉(xiāng)建設廳，內蒙古稅務局）

2.以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓。在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由，依法辦理不動產轉移登記。原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。建設用地使用權轉讓后土地使用年限為原出讓合同的剩余年限。屬于房屋建設工程已投資額未達到總投資額25%以上，工業(yè)用地未達到“三通一平”的，首次轉讓，按照先投入后轉讓原則，允許交易雙方先行簽訂建設用地使用權轉讓合同，依法辦理不動產預告登記，待開發(fā)投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續(xù)。不動產預告登記證明可作為辦理建設項目開發(fā)建設等相關審批手續(xù)的依據。項目投資額占項目投資總額的比例，可委托有資質的機構進行認定。涉及土地閑置的，須按照閑置土地有關規(guī)定處置到位后，適用本政策。

以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓。參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規(guī)定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股機關批準；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。作價出資或入股建設用地使用權改變土地用途或改擴建增加容積率的，參照出讓土地使用權有關規(guī)定，經依法批準補繳土地出讓價款，取得方式可變更為出讓。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設廳，內蒙古稅務局）

3.企業(yè)兼并重組、改制時劃撥建設用地使用權轉讓。企業(yè)兼并重組、改制時涉及的劃撥土地符合《劃撥用地目錄》的，經依法批準后，可繼續(xù)以劃撥方式使用；不符合《劃撥用地目錄》的，經依法批準后，由受讓方補繳土地出讓價款后辦理不動產轉移登記。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設廳，內蒙古稅務局）

（三）完善土地分割、合并轉讓政策。建設用地使用權人提出申請，經依法批準后，可將單宗地分割為多宗地、多宗地合并為一宗地。分割、合并后地塊應產權明晰、具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，應在轉讓合同中明確有關權利義務。土地分割轉讓應符合劃撥決定書、出讓合同約定，明確不得分割及轉讓的，應從其約定。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。分割轉讓后各宗地應符合規(guī)劃限制條件，若增加容積率，經自然資源部門批準后由增加建筑面積的一方補繳土地出讓價款。達到轉讓條件的工業(yè)用地可以進行分割，鼓勵通過分割轉讓方式充分利用在建工程及企業(yè)低效用地和空閑廠房發(fā)展新興產業(yè)，但改變土地用途須經依法批準；已按規(guī)劃完成建設并竣工驗收的工業(yè)項目用地分割轉讓的，應當按照房地產權統(tǒng)一的原則辦理分割轉讓手續(xù)，且轉讓后不得影響產業(yè)鏈延續(xù)和企業(yè)正常生產經營活動。多宗地合并，涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種土地使用權類型的，原則上統(tǒng)一按照出讓方式辦理，劃撥土地需補繳土地出讓價款；涉及剩余出讓年限不一致的，可按較長年限登記，但需重新核定并及時補繳土地出讓價款。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設廳，內蒙古稅務局）

三、加強出租管理，提高服務水平

（一）明確建設用地使用權出租的必要條件。建設用地使用權出租應符合有償使用合同的約定或劃撥決定書的規(guī)定，可以整宗出租，也可以部分出租，并需簽訂書面合同確定出租雙方的權利和義務。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、財政廳）

（二）規(guī)范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，應簽訂出租或轉租合同，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關約定。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設廳、市場監(jiān)管局，內蒙古稅務局）

（三）加強劃撥方式取得的建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，按收支兩條線管理規(guī)定，實行屬地化管理繳入同級財政。宗地長期出租（連續(xù)超過5年）或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并交納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續(xù)。各級財政、稅務、住房城鄉(xiāng)建設、自然資源等相關部門要加強協(xié)作配合，建立聯(lián)合征繳機制，健全巡查發(fā)現(xiàn)、舉報和查處機制。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、財政廳、住房城鄉(xiāng)建設廳，內蒙古稅務局）

（四）營造建設用地使用權出租環(huán)境。各盟市、旗縣（市、區(qū)）自然資源主管部門要強化服務意識，及時在公共資源交易網站和不動產登記大廳綜合服務窗口等二級市場交易平臺發(fā)布建設用地使用權出租供需信息。同時，制定規(guī)范的出租合同文本，規(guī)范建設用地使用權出租程序，保障權利人的合法權益。及時統(tǒng)計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數據，定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息和指南。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、市場監(jiān)管局，內蒙古稅務局）

四、完善抵押機制，保障抵押權能

（一）明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權應連同其地上建筑物一并依法依規(guī)設定抵押權，劃撥土地抵押權實現(xiàn)時應優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以依法設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物及構筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、財政廳、住房城鄉(xiāng)建設廳、市場監(jiān)管局，內蒙古稅務局、人民銀行呼和浩特中心支行、內蒙古銀保監(jiān)局）

（二）放寬抵押權人限制。按照債權平等、適度放寬的原則，自然人、企業(yè)均可作為抵押權人，依法申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權債務合同的須符合有關法律法規(guī)的規(guī)定。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設廳、農牧廳，內蒙古銀保監(jiān)局、人民銀行呼和浩特中心支行）

（三）放寬抵押物限制。允許不以公益為目的的醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育、文化等社會領域企業(yè)以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資，各地區(qū)可探索制定相關配套措施，確保抵押權實現(xiàn)后土地用途不改變、利益相關人權益不受損。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設廳、農牧廳，內蒙古銀保監(jiān)局、人民銀行呼和浩特中心支行）

五、健全服務體系，規(guī)范市場秩序

（一）搭建交易平臺。各盟市、旗縣（市、區(qū)）要在政務服務大廳或不動產登記大廳設立綜合受理窗口，提供交易場所，建立網上交易信息系統(tǒng)，辦理交易事務，提供土地二級市場信息發(fā)布、交易、成交確認、合同簽訂、不動產登記等一站式服務。具備條件的地區(qū)，逐步實現(xiàn)納入政務服務平臺統(tǒng)一管理，積極推進“一窗受理”“一網通辦”。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、市場監(jiān)管局，內蒙古稅務局）

（二）規(guī)范交易流程。各級自然資源主管部門要建立“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息；可依法自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。交易雙方達成一致后簽訂合同，依法申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，旗縣（市、區(qū)）人民政府可行使優(yōu)先購買權；申報價格偏高的，依法通過稅收和金融手段進行調節(jié)，并向權利人提出風險預警提示。旗縣（市、區(qū)）自然資源主管部門要加強交易事中事后監(jiān)管，對違反有關法律法規(guī)或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關手續(xù)。國有企業(yè)涉及土地使用權及地上建筑物交易的，應同時依照企業(yè)國有資產監(jiān)管有關規(guī)定執(zhí)行，在自治區(qū)級以上國資監(jiān)管機構選擇并對外公布的可開展企業(yè)國有資產交易業(yè)務的產權交易機構公開交易。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、國資委、市場監(jiān)管局，內蒙古稅務局）

（三）加強數據互通、共享。各地區(qū)要加強涉地司法處置工作銜接，建立協(xié)調機制，涉及建設用地使用權轉移的案件，自然資源主管部門應當及時向人民法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況等。司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。要加強涉地資產處置工作銜接，各級人民政府應規(guī)范國有涉地資產處置管理流程，規(guī)范土地產權權屬；政府有關部門或事業(yè)單位進行國有資產處置時，涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。各級自然資源、住房城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管、稅務等主管部門應加強對涉地股權轉讓的聯(lián)合監(jiān)管，及時準確提供涉地股權轉讓的注冊登記、房地產交易等信息，實現(xiàn)信息互通共享。建立土地二級市場交易平臺與不動產登記平臺的互通共享機制，將不動產登記信息及時推送到土地交易平臺，做到交易信息數據與不動產登記數據互通、共享；交易完成后，土地交易信息及時推送到不動產登記平臺，為交易雙方辦理不動產登記提供信息數據。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、國資委、市場監(jiān)管局、公共資源交易管理服務中心，內蒙古稅務局）

（四）培育和規(guī)范中介組織。各地區(qū)要發(fā)揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用，發(fā)展相關機構，鼓勵有相應業(yè)務資質的中介機構在土地二級市場交易平臺實名發(fā)布供需消息，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等服務。采取綜合評價、績效考核、綜合排名等措施，建立中介機構退出機制，對違法違規(guī)的中介行為，依法進行懲戒，引導中介組織誠信經營。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、國資委、市場監(jiān)管局）

六、加強監(jiān)測監(jiān)管

（一）強化市場監(jiān)測監(jiān)管與調控。各地區(qū)要健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng)。定期對本地區(qū)土地轉讓、出租、抵押的面積、結構、價款、時序、變化趨勢等數據進行分析，形成監(jiān)測分析報告，研判市場形勢。嚴格落實公示地價體系，定期更新和發(fā)布基準地價或標定地價；完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止交易價格異常波動。土地轉讓涉及房地產開發(fā)的相關資金來源應符合房地產開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關規(guī)定。強化土地一、二級市場聯(lián)動，加強土地投放總量、結構、時序等的銜接，充分發(fā)揮土地二級市場盤活存量用地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調控，維護市場平穩(wěn)運行。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、財政廳，內蒙古稅務局、人民銀行呼和浩特中心支行、內蒙古銀保監(jiān)局）

（二）完善土地市場信用體系。各級自然資源部門要加強合同履約監(jiān)管，及時提醒和督促受讓人繼續(xù)履行相關義務。加強對交易各方的信用監(jiān)管，健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監(jiān)管為補充、以信用監(jiān)管為基礎的新型監(jiān)管機制。各地區(qū)制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施，對失信責任主體實施聯(lián)合懲戒，將土地市場嚴重失信主體名單在“信用中國（內蒙古）”網站上公示，推進土地二級市場信用體系共建共治共享，引導社會中介組織誠信經營。（責任單位：自治區(qū)自然資源廳、發(fā)展改革委、財政廳、國資委，內蒙古稅務局、內蒙古銀保監(jiān)局）

七、保障措施

（一）加強組織領導。地方各級人民政府作為土地二級市場建設的責任主體，要充分認識完善土地二級市場的重要性，切實加強組織領導，在現(xiàn)有土地交易機構的基礎上，進一步完善土地二級市場交易規(guī)則，結合地方實際研究制定實施細則和配套措施，做好人員和經費保障。各級自然資源、財政、住房城鄉(xiāng)建設、國有資產監(jiān)督管理、稅務、市場監(jiān)管、金融等主管部門要建立聯(lián)動機制，明確分工，落實責任，細化措施，完善監(jiān)管，有序推進土地二級市場建設。

（二）嚴格責任追究。強化監(jiān)督問責，對違反土地二級市場相關規(guī)定的政府和有關部門、單位以及責任人員嚴格實行責任追究，由相關部門依法依規(guī)追責問責。

（三）強化宣傳引導。各地區(qū)、各部門要積極通過傳統(tǒng)媒體和新興媒體，廣泛宣傳完善土地二級市場的重要意義，及時報道相關工作措施和取得的成效，總結推廣典型經驗和創(chuàng)新做法，增進社會公眾對土地二級市場的了解和支持。要做好公眾咨詢服務，廣泛征集公眾意見和建議，合理引導市場預期，及時回應群眾關切，為順利推進土地二級市場交易建設營造良好的輿論環(huán)境。

2021年1月20日?????????

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